נדחתה תביעה לסעד הצהרתי בדבר זכויות חכירה בנכס מקרקעין המכונה "צרכניה"

1.           ההליך :

              התובעים עתרו בתביעתם לקבלת סעד הצהרתי, לפיו הנם זכאים לקבל מנתבעת 1 (להלן " המינהל") זכות חכירה בנכס מקרקעין, המכונה "צרכניה" - לגביו נכרת בשעתו הסכם בין תובע 1 ואחיו, מורישם של תובעים 2 ו-3, לבין קודמתה של נתבעת 2, גב-ים לקרקעות בע"מ (להלן: " גב-ים") - לרבות המבנה, המרפסות והחצר, בהתאם למצב הנכס בעת כריתת ההסכם האמור. לחלופין, היה ויקבע כי התובעים אינם זכאים לסעד הצהרתי, ככל שהוא מתייחס לחצר, עתרו הם לפצותם בסכום השווה ל- 50,000 דולר של ארה"ב, שהנו, לטענתם, שוויה של אותה חצר בשטח של כ- 180 מ"ר, וכן סעד הצהרתי, לגבי הצרכניה והמרפסות, למעט החצר. והכל - כמפורט בכתב התביעה והנספחים לו.

              הדיון בתובענה החל בבית-המשפט השלום בכפר-סבא וממנו הועבר לבית-משפט זה מטעמי סמכות עניינית.

2.           העובדות שאינן שנויות במחלוקת:

• א.     ביום 1.3.64 נכרת הסכם בין גב-ים לבין תובע 1 ואחיו דוד כהן ז"ל (להלן: " המנוח"), לפיו, רכשו התובע 1 והמנוח (להלן יחד: " הרוכשים") מגב-ים "...בנין המיועד לשמש כצרכניה והמסומן באות צ/1", במושב כפר-חרוצים (להלן: " הצרכניה") (ההסכם צורף כנספח א' לתצהיר עדותו הראשית של תובע 1 (להלן: " תצהיר התובע" ו" ההסכם", בהתאמה)). החזקה בצרכניה נמסרה לרוכשים עובר לחתימת ההסכם, במועד שלא פורט (סעיף 4 להסכם). גב-ים התחייבה בהסכם, לגרום לכך שיערך הסכם חכירה בין הרוכשים לבין הגורמים המוסמכים לכך (הואיל חמישי בהסכם וסעיף 3 שבו).
• ב.      התובעים 2 ו-3 הנם יורשיו על-פי דין של המנוח.
• ג.       המקרקעין עליהם הוקמה הצרכניה, הנם חלק מחלקה 18 בגוש 7692 וחלק מחלקה 1 בגוש 7696 (בהסכם צוין אחרת, אולם מתצהיר עדותה הראשית של הגב' ריקי קביליו, מנהלת מדור במחלקת חוזים במינהל (להלן: " תצהיר המינהל") ומשאר המסמכים שהוצגו עולה, כי מדובר בחלקות שצוינו לעיל). החלקות הנ"ל הנן בבעלות הקרן הקיימת לישראל, ומנוהלות על-ידי המינהל. חלקה 1 הנ"ל, הנה בבעלות משותפת של קרן קיימת לישראל ובעלים פרטיים (כמפורט בנסח הרישום, נספח א' לתצהיר המינהל), וטרם עברה פרצלציה.
• ד.      נתבעת 2 (להלן: " הון") הנה חליפתה של גב-ים. גב-ים הוגדרה בהסכם כ"הסמכות הכספית של 'גן חנה לאה רוז מיסודה של ממשלת ישראל ודוד רוז מארה"ב להלן 'הקרן'", ושמשה למעשה כחברה משכנת, מטעם משרד השכון (שהוגדר בהסכם כ"הסמכות הטכנית המבצעת של הקרן") בכפר חרוצים, לרבות במקרקעין נשוא הדיון. התובעים צרפו בתחילה את גב-ים כנתבעת, אולם, בהמשך מחקוה.
• ה.      עד היום טרם נערך הסכם חכירה בין הרוכשים לבין המינהל, לגבי הצרכניה, אם כי, המינהל אינו חולק על כך כי התובעים זכאים לקבל ממנו זכות חכירה לגבי הצרכניה, אך בשטח המבנה שלה בלבד (105 מ"ר), ולא כטענתם.
• ו.        הרוכשים החזיקו בצרכניה וניהלו אותה עד לשנת 1970, מועד בו סגרוה, משיקולים כלכליים. במהלך השנים שחלפו עד להגשת תביעתם, השכירו הרוכשים, מעת לעת, את מבנה הצרכניה לתקופות קצרות, אך במרבית הזמן, עמד המבנה ריק, ואף הוכרז, בשלב מסוים, כמבנה מסוכן (מסמכים מס' 24, 36-41, 43-46 לתעודת עובד ציבור שנתן מר הרצל צור שדי, מפקח הועדה המקומית לתכנון ובניה חוף השרון, אשר הוגשה מטעם המינהל, בהסכמת הצדדים, להלן: " תצהיר צור שדי" ו" מסמכי הועדה המקומית", בהתאמה).
• ז.       בשנת 1993, מספר שנים לאחר פטירת המנוח, החלו התובעים לטפל בהסדרת זכויותיהם בצרכניה ולבקשתם, פנתה הון, ביום 21.3.94 אל המינהל, בבקשה לערוך עמם הסכם חכירה בקשר לזכויותיהם בצרכניה (נספח ת/3 לתצהיר התובע).
• ח.      במענה לפניתה האמורה של הון, ביקש ממנה המינהל, במכתבו מיום 22.3.94, להמציא לו, בין היתר, אישור לכך שהרוכשים רכשו, בנוסף לצרכניה, גם זכויות על הקרקע הצמודה לה כטענתם (נספח ת/4 לתצהיר התובע).
• ט.     במענה למכתב האמור מטעם המינהל, המציאה הון למינהל, ביום 28.4.94,  "תכנית האזור שלפיה מופיעה בבירור הצרכניה של הנ"ל עם שטח צמוד" (למכתב שצורף לתצהיר התובע כ-ת/5 לא צורפה התכנית הנזכרת בו ואף במהלך שמיעת הראיות לא הוגש מסמך זה ועבודי לא נחקר כלל בקשר להעדר המסמך).
• י.        בהמשך, היתה התכתבות נוספת בין המינהל לבין הון והתובעים, בנוגע לשחזור מסמכים הנוגעים לעסקה עם הרוכשים ולבסוף, ביום 20.3.95, הודיע המינהל לתובעים, כי מבדיקה שעשה עולה, ההסכם עם הרוכשים מתייחס למבנה הצרכניה בלבד "ואין התייחסות לשטח קרקע" ולכן, המינהל מוכן לערוך עמם חוזה חכירה בהתאם (נספח ו' לתצהיר התובע).
• יא.   בתגובה שלח ב"כ התובעים ביום 25.5.95, מכתב למינהל, אליו צרף תצהיר של מר יעקב עבודי, מנכ"ל הון באותה עת (להלן: " עבודי" ו" תצהירו הראשון של עבודי", בהתאמה), בו מאשר האחרון, כי "המכירה לה"ה כהן היתה של הצרכניה ושל שטח הצמוד הנ"ל, לפי המצב הפיזי שהיה בפועל בשטח" (נספח ת/11 לתצהיר התובע).

יב.    זמן מה לאחר מכן, ביום 28.11.95, שלח המינהל לתובעים טיוטת חוזה חכירה, המתייחסת למבנה בשטח של 105 מ"ר בלבד, הוא שטחה המבונה של הצרכניה (נספח ט' לתצהיר התובע). התובעים סרבו לחתום על מסמך זה, אלא אם יסכים המינהל כי הדבר לא ימנע מהם לטעון כלפי המינהל לזכותם לנכס בגודל לו הם טוענים, ומשסרב לכך המינהל, הוגשה תביעתם דנן.

3.           הפלוגתאות

• א.     האם דין תביעת התובעים נגד הון להדחות מפאת התיישנות או שיהוי?
• ב.      הגדרת הנכס אותו רכשו הרוכשים - האם מדובר במבנה הצרכניה בלבד, בשטח של 105 מ"ר, כטענת המינהל, או שמא מדובר גם במרפסות ובחצר, הצמודים למבנה, בצדו המזרחי, בשטח של 180 מ"ר נוספים, כטענת התובעים?